Kā COVID-19 pandēmija mainīs nekustamo īpašumu nozari?
Labākās investīciju iespējas nekustamo īpašumu nozarē 2020. gadā būs dzīvojamo māju attīstības projekti Rīgā, Latvijā. Šis apgalvojums ir balstīts uz manu pieņēmumu, ka gaidāms ievērojams būvniecības izmaksu kritums.
Jau tagad novērojams jēlnaftas (Brent) cenu1 kritums par aptuveni 50% pēdējās 30 dienās, ko es izmantoju kā indikatoru, lai prognozētu vispārēju pieprasījuma samazināšanos pasaulē (diemžēl kopš COVID-19 uzliesmojuma Eiropas Savienībā, Eurostat2 nav sniedzis attiecīgu statistiku, lai apstiprinātu vai noraidītu šo pieņēmumu).
Būvniecības izmaksas veido vidēji 50–80% no dzīvojamās ēkas attīstības projekta Rīgā kopējām izmaksām (salīdzinājumam, Barselonā būvniecības izmaksas veido vidēji 20–40%). Pieņemot, ka COVID-19 krīzes ietekmē, ievērojami samazināsies pieprasījums pēc būvniecības pakalpojumiem (gan valsts, gan privātajā sektorā), ir sagaidāms būtisks kritums gan darbaspēka, gan materiālu izmaksās. Tai pašā laikā ir jāpatur prātā arī tas, ka ieguldījumi nekustamajos īpašumos parasti ir ilgtermiņa ieguldījumi, un pieprasījumam pēc augstas kvalitātes dzīvojamās platības 2020. gada beigās un 2021. gada laikā vajadzētu saglabāties stabilam.
Ņemot vērā iepriekš minēto, esmu nonācis pie vairākām būtiskām prognozēm attiecībā uz COVID-19 pandēmijas ietekmi attiecībā uz investīcijām nekustamo īpašumu nozarē.
NEKUSTAMO ĪPAŠUMU IEGULDĪJUMU FONDI UN INVESTĪCIJU PĀRVALDĪŠANAS UZŅĒMUMI
Es sagaidu būtisku negatīvu īstermiņa ietekmi uz nekustamo īpašumu ieguldījumu fondu un investīciju pārvaldīšanas uzņēmumu portfeļu vērtību, jo tie, galvenokārt, sastāv no komerciālā nekustamā īpašuma (mazumtirdzniecības, biroju, loģistikas aktīvi). Ekonomikas lejupslīdes rezultātā, šiem uzņēmumiem paredzama ieņēmumu un neto darbības ienākumu samazināšanās (net operating income, NOI), kas skaidrojams ar to, ka šo aktīvu iegādes cenas tika noteiktas pirms COVID‑19 uzliesmojuma, un paredzamais NOI neietvēra pandēmijas un ekonomiskās lejupslīdes faktoru.
Tāpat sagaidu, ka no pandēmijas radītā satricinājuma visvairāk cietīs mazumtirdzniecības un loģistikas nozaru aktīvi (viesnīcas, bez šaubām), jo to ieņēmumu plūsmai ir tieša saistība ar COVID‑19 ierobežojumu sekām. Tas, ka mazumtirgotāji slēdz veikalus, bet loģistikas nozares piedzīvo traucējumus piegādes ķēdē, atstāj būtisku ietekmi uz nomnieku naudas plūsmu. Tikmēr biroju telpu aktīvi tiks ietekmēti ar dažu mēnešu novēlošanos, jo to ieņēmumu plūsmu ietekmēs nomnieku maksātspēja, kā rezultātā namīpašnieki piedāvās elastīgākus nosacījumus un attiecīgi samazināsies to NOI.
Par labu šādai prognozei ir nosliekušies arī tūkstošiem Nasdaq Baltic un Nasdaq Nordic biržu investori, kā rezultātā lielāko Baltijas valstīs strādājošo nekustamo īpašumu ieguldījumu fondu un investīciju pārvaldīšanas uzņēmumu akciju cenas pēdējās 3 nedēļās ir ievērojami kritušās:
- EfTEN Real Estate Fund III3 akcijas (NAV 71 milj. EUR pirms paredzētās apvienošanās) kritušās par 23%
- Baltic Horizon Fund4 akcijas (NAV 151 milj. EUR) kritušās par 25%
- Eastnine5 akcijas (NAV 249 milj. EUR) kritušās par 32%
NEKUSTAMO ĪPAŠUMU BROKERI, VĒRTĒTĀJI, MĀRKETINGA UZŅĒMUMI
Es patiesi neapskaužu vietējos nekustamā īpašuma ekosistēmas aktīvākos spēlētājus – brokeru firmas, vērtētājus, mārketinga pakalpojumu sniedzējus. Manuprāt, viņi saņems vislielāko triecienu divu vispārēju iemeslu dēļ: pirmkārt, viņu bizness jau ir apstājies valdības veikto ierobežojošo pasākumu dēļ, un, otrkārt, viņu kabatas nav tik dziļas kā investīciju pārvaldīšanas uzņēmumiem vai būvniecības uzņēmumiem. Sagaidāms, ka daudzi šīs jomas uzņēmumi aizvērs savas durvis uz visiem laikiem.
BŪVNIECĪBAS UZŅĒMUMI, BŪVMATERIĀLU RAŽOTĀJI UN IZPLATĪTĀJI
Tāpat sagaidu, ka šis būs ļoti sarežģīts laiks būvniecības uzņēmumiem un būvmateriālu ražotājiem un izplatītājiem. Pieprasījums pēc būvniecības pakalpojumiem un materiāliem pakāpeniski samazināsies, jo tos, galvenokārt, ietekmēs atceltie vai iesaldētie investīciju projekti – gan valsts, gan privātie. Valsts līdzekļi, galvenokārt, tiks novirzīti medicīnas infrastruktūrai un ekonomikas stabilizēšanai (bezdarbnieku pabalsti, nodokļu atlaides, kredītgarantijas un citi fiskālie instrumenti). Tāpat būs ierobežotas arī valsts sektora iespējas organizēt būvniecības iepirkumus.
Pašreizējās nenoteiktības dēļ, bankas, visticamāk, neizsniegs jaunus investīciju aizdevumus, kamēr nebūs novērtējušas recesijas apmērus. Tas iesaldēs lielāko daļu privāto investīciju projektu uz nākamajiem 9–12 mēnešiem.
Liela daļa būvmateriālu tiek ražoti uz vietas Latvijā, tāpēc sagaidāms, ka būvmateriālu cenas samazināsies. Darbaspēka izmaksas tiks ietekmētas vēl vairāk, jo darba tirgū būs tūkstošiem celtniecības darbinieku, kas ir bez darba. Būvmateriālu izplatīšanas uzņēmumi vienlaikus saskarsies ar diviem izaicinājumiem – pieprasījuma trūkumu un problēmām ar piegādes ķēdēm.
Jāpiemin, ka arī bankas piedzīvos ievērojamus izaicinājumus, taču šī ir plaša tēma, kas iztirzājama atsevišķā rakstā. Tomēr neskatoties uz iepriekš minētajiem faktoriem, nedrīkst aizmirst, ka nekustamais īpašums saglabā vērtību daudz labāk nekā jebkura cita aktīvu klase. Tādēļ, es esmu pārliecināts, ka tieši šobrīd ir īstais laiks investēt dzīvojamo ēku attīstīšanas projektos.
Tikai dažas dienas pēc vispārēja COVID-19 uzliesmojuma Eiropā jeb 19. martā mēs sākām tirgū piedāvāt jaunu investīciju instrumentu TWINO Ventures, kas ļauj investoriem dažādot esošos portfeļus ar nodrošinātiem aizdevumiem nekustamo īpašumu projektos.
Projektus, kuros investoriem būs iespēja investēt, rūpīgi izvēlas mūsu nekustamo īpašumu komanda, sadarbojoties ar TWINO investīciju platformas ekspertiem.
Nekustamo īpašumu attīstības projekti ir pirmais TWINO Ventures ieguldījumu virziens, kam turpmāk sekos vēl citi piedāvājumi. Šogad TWINO šajā platformā plāno finansēt nekustamo īpašumu projektus vairāk nekā 30 miljonu eiro apmērā, trīskāršojot šo summu līdz 2022. gadam.
1 Jēlnaftas (Brent) cenas izmaiņu grafiks par pēdējām 30 dienām
3 https://www.nasdaqbaltic.com/statistics/en/instrument/EE3100127242/trading?date=2020-03-18
4 https://www.nasdaqbaltic.com/statistics/en/instrument/EE3500110244/price?date=2020-03-18
5 http://www.nasdaqomxnordic.com/aktier/microsite?Instrument=SSE49615
