Ir publicēts TWINO Properties finanšu pārskats par 2023. gadu, un mēs esam apkopojuši svarīgākos rādītājus par pagājušā gada augustā ieviestā produkta Rentals (nekustamo īpašumu vērtspapīri) sākotnējiem rezultātiem. Pārskats pašlaik ir pieejams tikai latviešu valodā, angļu valodā tas tiks publicēts tuvāko nedēļu laikā. Tikmēr zemāk varat iepazīties ar galveno 2023. gada rādītāju kopsavilkumu:

• Kopējais piesaistītais finansējums: 655,444 eiro
• Iegādātie īpašumi: 3 dzīvokļi
• Īpašumu kopējā vērtība: 702,147 eiro
• Gada neto peļņa: 67,973 eiro

Kopš Rentals produkta ieviešanas, pārskata periodā uzņēmums ir iegādājies trīs nekustamos īpašumus. Pirmais īpašums tika iegādāts 2023.gada septembra sākumā, un līdz gada beigām tika iegādāti vēl divi dzīvokļi. Uzņēmuma bilances aktīvu kopējā vērtība uz pārskata perioda beigām sastādīja 940 494 eiro.  

Lielāko daļu jeb 702 147 eiro veido ilgtermiņa ieguldījumi, proti, uzņēmuma iegādātie 3 pilnībā aprīkoti un mēbelēti dzīvokļi renovētā ēkā Rīgā. Atlikušo daļu jeb 238 347 eiro sastāda apgrozāmie līdzekļi, tostarp: 

• Naudas atlikums 108 884 eiro apmērā uzņēmuma bankas kontā, kas galvenokārt saistīts ar priekšnodokļa (PVN) atmaksu 95 070 eiro apmērā saistībā ar augstāk minēto dzīvokļu īpašumu iegādi.
• Debitori 129 463 eiro apmērā, no kuriem lielāko daļu 88 474 eiro apmērā veido uzņēmuma gada beigās vēl neapmaksātais pamatkapitāls.

Nekustamo īpašumu iegāde tika finansēta, izsakot publisko piedāvājumu par TWINO Properties akciju iegādi twino.eu ieguldījumu platformā. Pārskata periodā šādā veidā tika piesaistīti līdzekļi kopā 655 444 eiro apmērā.  Līdzekļi dzīvokļu iegādei tiek piesaistīti pa daļām. Šajā sakarā svarīgi norādīt, ka pēdējais dzīvoklis tika finansēts 3 daļās, kur 2023. gada beigās:

• 1. daļa jau bija pilnībā finansēta;
• 2. daļa bija finansējuma piesaistes procesā;
• 3. daļa vēl nebija uzsākta.

Attiecīgi, gada beigās daļa līdzekļu (2. daļas) 88 473 eiro apmērā viena no trim dzīvokļu iegādei bija procesā (kas uzņēmuma gada pārskatā atspoguļojas aktīvu pusē kā uzņēmuma vēl neapmaksātais pamatkapitāls), savukārt atlikusī daļa (3. daļa) tika piesaistīta pēc 2023. gada beigām. Tāpēc pārskata perioda beigās uzņēmuma bilancē uzrādītas saistības 170 000 eiro apmērā, kas saistītas ar konkrētā dzīvokļa iegādi.

Rentals produkta sākotnējie rezultāti atbilst mūsu prognozēm, atspoguļojot īstermiņa īres tirgus stabilitāti un potenciālu Latvijā. Lai gan pagājušajā gadā īres sezonu sākām vēlu, mūsu īpašumiem bija stabils pieprasījums. Turpinot jaunu īpašumu iegādi, mēs ne tikai paplašinām savu portfeli, bet arī uzlabojam izmaksu efektivitāti, tāpēc sagaidām izaugsmi darbības rezultātos. Īstermiņa īres tirgus Latvijā turpina augt, uzrādot spēcīgu pieprasījumu ar 21,6% pieaugumu 2023. gadā salidzinājumā ar 2022. gadu,[1]”

dalās Helvijs Henšelis, TWINO izpilddirektors.

Īres ienākumus no dzīvokļu izīrēšanas tādās īstermiņa īres platformās kā Airbnb un Booking.com uzņēmums ir guvis sākot no septembra mēneša. Pārskata periodā kopējie pamatdarbības (īres) ieņēmumi sastādīja 7 224 eiro.  

Lai gan uzņēmuma kopējā pārskata perioda visaptverošā peļņa sastāda 67 973 eiro, ir būtiski uzsvērt, ka 73 254 eiro no tās veido ieņēmumi no ieguldījumu īpašumu jeb iegādāto dzīvokļu īpašumu pārvērtēšanas. Pārvērtēšana tika veikta šādu iemeslu dēļ: 

• Iegādes brīdī nekustamais īpašums uzņēmuma bilancē tika atzīts iegādes pašizmaksas vērtībā (proti, ņemot vērā iegādes cenu bez PVN un ar iegādi saistītos izdevumus, piemēram, valsts nodevas un citas komisijas); 
• Savukārt gada pārskatā uzņēmumam ir pienākums atspoguļot īpašumus to patiesajā jeb tirgus vērtībā, pamatojoties uz neatkarīgu nekustamo īpašumu vērtētāju sniegtā slēdziena un faktiskajiem tirgus datiem; 
• Gadījumā, ja starp augstāk minētajām vērtībām rodas atšķirība, uzņēmums to atzīst savā peļņas vai zaudējumu aprēķinā attiecīgi kā ieņēmumus (ja tirgus vērtība ir augstāka par bilances vērtību)  vai izdevumus (ja tirgus vērtība ir zemāka) postenī “Pārējie saimnieciskās darbības ieņēmumi”.

Vienkāršojot, iegādājoties īpašumus, daļa no to kopējās samaksātās cenas, bija priekšnodoklis. Pēc iegādes uzņēmums ir saņēmis minētā priekšnodokļa atmaksu. Rezultātā īpašumi ir vērtīgāki par to, ko uzņēmums par tiem faktiski samaksāja, jo tika saņemta priekšnodokļa atmaksa.

Tas savukārt rada starpību starp īpašumu patieso (tirgus) vērtību un bilances vērtību, padarot nepieciešamu dzīvokļu pārvērtēšanu. Būtībā tas ļauj uzņēmumam iepriekš atzīt nākotnes ieņēmumus, kas rodas no labvēlīga nodokļu režīma (atspoguļoti uzņēmuma peļņas un zaudējumu postenī “Citi pamatdarbības ieņēmumi”).

Sabiedrības finanšu rezultāts bez pārējiem saimnieciskās darbības ieņēmumiem (proti, t.sk. minētās iegādāto dzīvokļu īpašumu bilances vērtības pārvērtēšanas) ir zaudējumi 5 410 eiro apmērā. Tas ir skaidrojams ar šādiem apsvērumiem: 

• Uzņēmums faktiski ir guvis īres ieņēmumus tikai pēdējos četros 2023. gada mēnešos, savukārt administratīvās izmaksas ir fiksētas attiecībā uz visu pārskata periodu; 
• Pārskata periodā uzņēmums ir iegādājies tikai 3 nekustamos īpašumus (pēdējā īpašuma iegāde tika pabeigta 2024. gadā), bet administratīvās izmaksas ir fiksētas neatkarīgi no tam piederošo īpašumu skaita pārskata periodā; un
• Ziemas sezonā īpašumu noslogotība un īres cenas ir zemākas nekā vidēji kalendārajā gadā, kas attiecīgi nozīmē, ka uzņēmums nav varējis gūt būtisku daļu no potenciālajiem īres ieņēmumiem, ja tie tiktu izīrēti visa gada ietvaros.

Neskatoties uz to, kopumā uzņēmuma darbības rezultāti pārskata periodā vērtējami pozitīvi un saskaņā ar sākotnējo 10 gadu biznesa plānu. Īpašumu iegādes sākotnējās izmaksas parasti neļauj sasniegt augstu atdevi pirmajos darbības gados. Turklāt pirmais īpašums tika iegādāts pagājušā gada septembrī, līdz ar ko īres ienākumi tika gūti tikai pēdējos četros 2023. gada mēnešos, kas nozīmē ierobežotu periodu ieņēmumu gūšanai.

Vērtējot uzņēmuma finanšu rezultātu tālākā periodā, tiek prognozēti pozitīvi finanšu rezultāti, jo ir sagaidāms, ka iegādātie dzīvokļu īpašumi spēs ģenerēt ienākumus pilnu kalendāro gadu, tādā veidā maksimizējot īres ieņēmumus vasaras sezonā un būtiski palielinot kopējos īres ieņēmumus. Papildus tam, uzņēmums turpina iegādāties jaunus dzīvokļu īpašumus arī pēc pārskata perioda beigām, kas attiecīgi samazina administrācijas izmaksas uz katru atsevišķo nekustamo īpašumu. 

Ņemot vērā gūtās peļņas raksturu, proti, ka tā pēc būtības veidojas no nākotnes ieņēmumu atzīšanas jau sākotnēji, nevis no īres ieņēmumiem, uzņēmuma vadība ir nolēmusi nesadalīt dividendes par pārskata periodu. Uzņēmums turpinās izīrēt īpašumus un 2023. gadā gūtās peļņas sadalīšanu un izmaksu dividendēs izvērtēs turpmākajos pārskata periodos.

---

[1] [1] https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Short-stay_accommodation_offered_via_online_collaborative_economy_platforms_-_monthly_data#growth_of_platform_tourism_in_Q4_2023