WARUM 2020 DIE BESTE ZEIT IST, IN IMMOBILIEN ZU INVESTIEREN

Wie wird die COVID-19-Pandemie die Immobilienbranche prägen?

Die beste Immobilieninvestition im Jahr 2020 wird die Entwicklung von Wohnprojekten in Riga, Lettland, sein. Dies basiert auf meiner Annahme, dass die Baukosten erheblich sinken werden. Wir haben in den letzten 30 Tagen bereits einen Rückgang der Rohölpreise (Brent)¹ um ca. 50% gesehen, den ich als Indikator für die Prognose eines weltweiten Nachfragerückgangs verwende (leider hat Eurostat² seit dem COVID-19-Ausbruch in der Europäischen Union keine relevanten Statistiken vorgelegt, um diese Annahme in Frage zu stellen).

Die Baukosten machen 50-80% der Gesamtkosten eines durchschnittlichen Wohnbauprojekts in Riga aus (im Vergleich dazu machen die Baukosten 20-40% der Gesamtkosten eines durchschnittlichen Wohnprojekts in Barcelona aus). Unter der Annahme, dass die Nachfrage nach Bauleistungen (sowohl privat als auch öffentlich) erheblich sinken wird, ist mit einem deutlichen Rückgang sowohl der Arbeitskosten als auch der Materialkosten zu rechnen. Es sollte auch berücksichtigt werden, dass Immobilieninvestitionen in der Regel langfristige Investitionen sind und die Nachfrage nach hochwertigen Wohnflächen Ende 2020 und im Jahr 2021 stabil bleiben sollte.

Kombinieren Sie die oben genannte Aussage mit einer ehrlichen Meinung zur Immobilienbranche, um eine Prognose darüber zu erhalten, wie sich die COVID-19-Pandemie auf die Investoren während der erwarteten wirtschaftlichen Rezession auswirken wird.

INVESTMENTFONDS UND INVESTMENTUNTERNEHMEN FÜR IMMOBILIEN

Ich erwarte erhebliche negative kurzfristige Auswirkungen auf den Wert von Portfolios von Investmentfonds und Investmentunternehmen für Immobilien, da diese hauptsächlich aus gewerblichen Immobilien (Einzelhandel, Büro, Logistik) bestehen.

Diese negativen kurzfristigen Effekte sind auf den wirtschaftlichen Abschwung und die daraus resultierenden Herausforderungen zurückzuführen, denen solche Investmentgesellschaften gegenüberstehen werden – einem Rückgang der erwarteten Einnahmen und des Nettobetriebseinkommens (NOI). Die Anschaffungspreise für Vermögenswerte, die in den zuvor genannten Portfolios enthalten sind, waren während der Transaktionen, die vor der Covid-19-Pandemie stattfanden, festgesetzt, und der erwartete NOI berücksichtigte die Pandemie und die wirtschaftliche Rezession nicht. Einzelhandels- und Logistikgüter (ohne Zweifel Hotels) werden am meisten darunter leiden, da ihre Einnahmequelle in direktem Zusammenhang mit Covid-19 steht. Da Einzelhändler ihre Filialen schließen und in der Logistikbranche Störungen in der Lieferkette auftreten, wird der Cashflow der Mieter erheblich beeinträchtigt. Bürovermögen werden mit einer Verzögerung von einigen Monaten betroffen sein, da ihre Einnahmequellen von der Zahlungsfähigkeit ihrer Mieter beeinflusst werden, was zu flexibleren Konditionen der Vermieter und einem daraus resultierenden Rückgang des Betriebsergebnisses führen wird.

Tausende von Börseninvestoren der Nasdaq Baltic und der Nasdaq Nordic haben mit ihrem Geld für eine solche Prognose gestimmt. Die Aktienkurse großer Immobilienfonds und in den baltischen Staaten tätiger Unternehmen sind in den letzten drei Wochen erheblich gesunken:

Die Aktien des EfTEN Real Estate Fund III³ (NAV 71 Mio. Euro vor der erwarteten Fusion) fielen um 23%
Die Aktien des Baltic Horizon Fund⁴ (NAV 151 Mio. Euro) fielen um 25%
Die Aktien von Eastnine⁵ (NAV 249 Mio. Euro) fielen um 32%

IMMOBILIENMAKLER, BEWERTER, MARKETINGUNTERNEHMEN

Ich habe Mitgefühl mit den aktivsten Akteuren des lokalen Immobilien-Ökosystems – Maklerunternehmen, Bewerter, Marketingdienstleister. Meiner Meinung nach werden sie aus zwei allgemeinen Gründen den größten Verlust erleiden: Erstens hat ihr Geschäft aufgrund restriktiver Maßnahmen der Regierung bereits aufgehört, und zweitens sind ihre Taschen nicht so tief wie die von Investment- oder Bauunternehmen. Ich erwarte, dass viele Unternehmen ihre Türen für immer schließen und eine einsame Website als einziges Zeichen ihrer Existenz hinterlassen werden.

BAUUNTERNEHMEN, BAUSTOFFHERSTELLER UND -VERTRIEBSUNTERNEHMEN

Dies werden sehr herausfordernde Zeiten für Bauunternehmen sowie Baustoffhersteller und -vertreiber sein. Die Nachfrage nach Bauleistungen und Baustoffe wird allmählich sinken, da sie hauptsächlich von abgebrochenen oder eingefrorenen öffentlichen und privaten Investitionsprojekten betroffen sein werden. Die staatlichen Mittel werden hauptsächlich für die medizinische Infrastruktur und die Stabilisierung der Wirtschaft (Arbeitslosengeld, Steuerferien, Kreditgarantien und andere steuerliche Instrumente) verwendet. Die Fähigkeit des öffentlichen Sektors, Baubeschaffungsverfahren zu organisieren, wird ebenfalls begrenzt sein.

Aufgrund der gegenwärtigen Unsicherheit gehe ich davon aus, dass Banken keine neuen Investitionsdarlehen vergeben werden, bis der Umfang der Rezession festgelegt ist. Dies wird die meisten privaten Investitionsprojekte für die nächsten 9-12 Monate einfrieren. Ein großer Teil der Baustoffe wird vor Ort hergestellt, daher ist mit einem Rückgang der Baustoffpreise zu rechnen. Die Arbeitskosten werden noch stärker beeinflusst, da es Tausende arbeitsloser Bauarbeiter auf dem Markt gibt. Baustoffvertriebsunternehmen stehen gleichzeitig vor zwei Herausforderungen: mangelnde Nachfrage und Probleme mit Lieferketten.

Ich sollte auch erwähnen, dass Banken ebenfalls vor großen Herausforderungen stehen werden, aber dies ist ein komplexes Thema, das in einem separaten Artikel behandelt werden muss.

Dennoch ist zu beachten, dass Immobilien den Wert viel besser halten als jede andere Anlageklasse. Es ist eine begrenzte Ressource und die Nachfrage nach Wohnraum wird durch die Anzahl der Einwohner in der Stadt bestimmt.

Unter Berücksichtigung aller oben genannten Faktoren bin ich der festen Überzeugung, dass es der richtige Zeitpunkt ist, in Wohnprojekte zu investieren.

Als Reaktion auf den Covid-19-Ausbruch haben wir am 19. März ein neues Angebot für Investoren der Investitionsplattform TWINO – TWINO Ventures genannt – eingeführt, mit dem es möglich ist, die bestehenden Portfolios mit besicherten Darlehen in Immobilienprojekten zu diversifizieren. Mit den Darlehen finanzieren die Investoren von TWINO Immobilienprojekte. Die Projekte werden von unserem Immobilienteam sorgfältig ausgewählt, das mit den Investment-Experten von TWINO zusammenarbeitet, die von mir und dem Gründer und ehemaligen CEO Armands Broks geleitet werden. Immobilien sind die erste Investitionsmöglichkeit von TWINO Ventures, zusätzliche Angebote werden wahrscheinlich in den kommenden Jahren aufgenommen. TWINO plant, in 2020 mehr als 30 Mio. Euro durch TWINO Ventures zu investieren und diesen Betrag bis 2022 zu verdreifachen.

¹Crude Oil (Brent) price chart in last 30 days (https://markets.businessinsider.com/commodities/oil-price?type=brent):