Erste Einblicke hinter Rentals-Produkt: TWINO Properties Finanzbericht für 2023

Der Finanzbericht von TWINO Properties für das Jahr 2023 wurde veröffentlicht und wir freuen uns, Ihnen die ersten Einblicke in das im August letzten Jahres eingeführte Rentals-Produkt zu geben. Im Moment ist der Bericht nur auf Lettisch verfügbar. Die englische Version wird in den kommenden Wochen auf unserer Webseite veröffentlicht. In der Zwischenzeit finden Sie hier eine Zusammenfassung der wichtigsten Kennzahlen für 2023:

Insgesamt finanzierte Gelder: 655.444 €
Erworbene Immobilien: 3 Wohnungen
Gesamtwert der Immobilien: 702.147 €
Jahresnettogewinn: 67.973 €

Seit dem Start von Rentals und während des Berichtszeitraums hat das Unternehmen drei Immobilien erworben. Der erste Erwerb erfolgte Anfang September 2023 und zwei weitere Transaktionen bis Ende des Jahres. Damit belief sich der Gesamtwert der Vermögenswerte des Unternehmens am Ende des Berichtszeitraums auf 940.494 €.

Der größte Teil davon – 702.147 € – besteht aus langfristigen Investitionen, insbesondere aus den 3 voll ausgestatteten und möblierten Wohnungen in Riga, die das Unternehmen erworben hat. Die restlichen 238.347 € sind kurzfristige Vermögenswerte, darunter:

Barguthaben in Höhe von 108.884 € auf dem Bankkonto des Unternehmens, hauptsächlich aufgrund einer Vorsteuererstattung in Höhe von 95.070 € im Zusammenhang mit dem Kauf der Wohnungen; und
Forderungen in Höhe von insgesamt 129.463 €, wovon 88.474 € auf das nicht eingezahlte Aktienkapital des Unternehmens zum Jahresende entfallen.

Die Immobilienkäufe wurden durch ein öffentliches Angebot von TWINO-Properties-Anteilen auf der Plattform twino.eu finanziert, wodurch im Berichtszeitraum insgesamt 655.444 € eingenommen wurden. Die Gelder für den Kauf der Wohnungen werden schrittweise eingeworben. In diesem Zusammenhang ist es erwähnenswert, dass die letzte Wohnung in insgesamt 3 Chargen finanziert wurde, wobei es Ende 2023 folgenden Zwischenstand gab:

Die 1. Charge war bereits vollständig finanziert;
Die 2. Charge war in der Finanzierung; und
Die 3. Charge war noch nicht angelaufen.

Infolgedessen wurde ein Teil der Gelder (aus der 2. Charge) in Höhe von 88.474 € für den Kauf einer der drei Wohnungen am Ende des Jahres eingeworben (dies entspricht dem nicht eingezahlten Aktienkapital des Unternehmens) und ein weiterer Teil der Gelder (aus der 3. Charge) wurde nach Ende 2023 aufgebracht. Daher hatte das Unternehmen am Ende des Berichtszeitraums Verbindlichkeiten in Höhe von 170.000 € in seiner Bilanz, die mit dem Kauf einer der drei Wohnungen zusammenhängen.

Die anfängliche Performance des Rentals-Produkts hat unsere Erwartungen erfüllt und spiegelt die Stabilität und das Potenzial des kurzfristigen Mietmarktes in Lettland wider. Trotz des späten Beginns der Vermietungssaison im vergangenen Jahr war die Nachfrage nach unseren Immobilien stark. Mit unseren laufenden Akquisitionen erweitern wir nicht nur unser Portfolio, sondern verbessern auch unsere Kosteneffizienz, sodass wir auch in Zukunft eine bessere Performance erwarten. Der Markt für Kurzzeitvermietungen in Lettland wächst weiter, zeigt eine starke Nachfrage und eine Wachstumsrate von 21,6 % im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022″^[1],
so Helvijs Henšelis, TWINO-CEO.

Die Mieteinnahmen, die Haupteinnahmequelle von Rentals, begannen im September über Plattformen wie Airbnb und Booking.com und generierten im Berichtszeitraum 7.224 €.

Während das Unternehmen einen Nettogewinn von 67.973 € ausweist, ist es wichtig zu wissen, dass 73.254 € dieses Gewinns aus der Neubewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (d. h. der vom Unternehmen erworbenen Wohnungen) stammen. Diese Neubewertung wurde aus den folgenden Gründen vorgenommen:

Zum Kaufzeitpunkt der Immobilien wird die Immobilie in der Bilanz des Unternehmens zu den Anschaffungskosten ausgewiesen (d. h. unter Berücksichtigung des Kaufpreises ohne Mehrwertsteuer und der mit dem Erwerb verbundenen Kosten, wie staatliche Gebühren und andere Provisionen);
Im Jahresbericht ist das Unternehmen verpflichtet, die Immobilien zu ihrem Marktwert auszuweisen, z. B. auf der Grundlage einer unabhängigen Immobilienbewertung;
Alle Differenzen zwischen diesen Werten werden entweder als Ertrag (falls der Marktwert höher ist als der Bilanzwert zu diesem Zeitpunkt) oder als Aufwand (falls der Marktwert entsprechend niedriger ist) ausgewiesen. Dies wird in der Gewinn- und Verlustrechnung des Unternehmens unter „Sonstige betriebliche Erträge“ ausgewiesen.

Einfach ausgedrückt: Beim Erwerb der Immobilien war ein Teil des dafür gezahlten Gesamtpreises die Vorsteuer. Nach dem Kauf erhielt das Unternehmen eine Rückerstattung der besagten Vorsteuer. Infolgedessen sind die Immobilien mehr wert, als das Unternehmen aufgrund der erhaltenen Erstattung tatsächlich für sie bezahlt hat.

Dies wiederum führt zu einer Differenz zwischen dem beizulegenden Zeitwert (Marktwert) und dem Bilanzwert der Immobilien und löst somit die Neubewertung der Wohnungen aus. Im Wesentlichen ermöglicht es dem Unternehmen, die künftigen Einnahmen aus der vorteilhaften steuerlichen Behandlung im Voraus zu verbuchen (was sich in der Gewinn- und Verlustrechnung des Unternehmens unter „Sonstige betriebliche Erträge“ niederschlägt).

Ohne die sonstigen betrieblichen Erträge (d. h. die Neubewertung der erworbenen Immobilien) weist das Finanzergebnis des Unternehmens einen Verlust von 5.410 € auf. Dies ist zurückzuführen auf:

Die Mieteinnahmen wurden nur in den letzten vier Monaten des Jahres 2023 ab September erwirtschaftet, während die Verwaltungskosten für einen Jahreszeitraum anfallen;
Im Jahr 2023 wurden nur drei Immobilien erworben (der Erwerb der letzten Immobilie wurde 2024 abgeschlossen), aber die Verwaltungskosten fallen unabhängig von der Anzahl der Immobilien wiederum für einen Jahreszeitraum an; und
Die Auslastung und die Mietpreise sind während der Wintersaison niedriger, was zu geringeren Mieteinnahmen führt, als wenn die Immobilien für ein ganzes Kalenderjahr vermietet würden.

Trotzdem berichtet das Unternehmens-Management, dass die Geschäfte insgesamt erfolgreich verlaufen. Obwohl die Mieteinnahmen nicht ausreichen, um alle Kosten zu decken, entspricht dies dem ursprünglichen 10-Jahres-Geschäftsplans des Unternehmens. Die Kosten für den Erwerb der Immobilien lassen in der Regel keine hohen Renditen in den ersten Jahren der Geschäftstätigkeit zu. Da die erste Immobilie im September letzten Jahres erworben worden ist, wurden die Mieteinnahmen zudem nur in den letzten vier Monaten des Jahres 2023 erzielt, was zu einem begrenzten Zeitraum für die Einnahmengenerierung führt.

Mit Blick auf die Zukunft werden positive Finanzergebnisse erwartet, da die erworbenen Immobilien Einnahmen für ein ganzes Kalenderjahr generieren werden, insbesondere durch die Maximierung der Mieteinnahmen während der Hochsaison (Sommer). Außerdem erwirbt das Unternehmen weiterhin neue Immobilien, was die Verwaltungskosten pro Immobilie reduziert.

In Anbetracht der Art des Gewinns, nämlich der Tatsache, dass er aus der Erfassung der künftigen Einnahmen im Voraus und nicht aus den Mieteinnahmen als solchen resultiert, hat das Management beschlossen, für den Berichtszeitraum keine Dividende auszuschütten. Daher wird das Unternehmen weiterhin Immobilien vermieten und die Ausschüttung der im Jahr 2023 erzielten Gewinne in den folgenden Berichtszeiträumen bewerten.

[1] https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Short-stay_accommodation_offered_via_online_collaborative_economy_platforms_-_monthly_data#growth_of_platform_tourism_in_Q4_2023